【調査概要】
調査期間：2023年1月～2026年6月
調査機関：マンションリサーチ株式会社
調査対象：首都圏の中古マンション
サンプル事例数：143,955事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。
73ヵ月ぶりの価格下落の背景を構造的に読み解く
東日本不動産流通機構（REINS）が公表した2026年5月度の中古マンション市場動向によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は73ヵ月ぶりに前年同月を下回りました。さらに2026年6月度のレポートでは、成約㎡単価が2ヵ月連続で下落しており、「首都圏中古マンション市場はいよいよ価格下落局面に入った」という見方も少なくありません。
実際、数字だけを見ればそのような印象を受けるのは自然でしょう。しかし、市場を正しく理解するためには、首都圏全体の平均値だけを見るのではなく、エリアごとの動きを細かく確認する必要があります。
平均値の変化は、最も価格水準の高いエリアの動向に大きく左右されます。特に東京都は首都圏全体の価格形成に与える影響が非常に大きく、東京都内で起きた変化が首都圏全体の価格下落として表れている可能性があります。つまり、今回の下落は首都圏全域で一斉に価格調整が起きているというよりも、一部エリアの構造変化が平均価格を押し下げている可能性が高いのです。
東京都だけで始まった価格調整
首都圏（一都三県）の中古マンション成約坪単価の推移を都道府県別に確認すると、最も特徴的な動きを見せているのが東京都です。
2026年4月頃から東京都の成約坪単価は明確に下落へ転じており、その下落幅は神奈川県、埼玉県、千葉県と比較しても大きくなっています。
しかし、さらに東京都を細分化して分析すると、この下落は東京都全体で起きているわけではありません。
都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）と、それ以外の東京23区を比較すると、価格調整が起きているのは主に都心5区です。一方、都心5区を除く23区では成約坪単価は依然として高い水準を維持し、大きな下落は確認できません。
つまり、東京都全体の価格下落は、都心5区という超高価格帯市場の変化が強く影響していることになります。
「値下げしても売れない」という市場へ
価格だけでは市場の実態は見えてきません。
そこで重要になるのが、「販売期間」と「値下げ回数」という流動性を示す指標です。
都心5区では、直近数ヶ月で値下げ回数が急激に増加しています。本来であれば価格を引き下げれば購入希望者が現れ、販売期間は短縮されるのが一般的です。
しかし実際には、値下げ回数が増えているにもかかわらず販売期間も同時に長期化しています。
これは「価格を下げても買い手がすぐには現れない」という状況を意味しており、市場の流動性そのものが低下していることを示しています。
仮に成約坪単価の下落が、たまたま安い物件が多く成約したことによる統計上のばらつきであれば、販売期間まで悪化することは考えにくいでしょう。
しかし実際には価格調整と販売期間の長期化が同時に起きています。このことから、都心5区では需給バランスが変化し、価格形成そのものが転換点を迎えている可能性が高いと考えられます。
これまで価格上昇を牽引してきた超高額帯市場では、買い手が価格に慎重になり始め、市場参加者の心理にも変化が現れているのかもしれません。
実需エリアでは流動性が維持されている
一方で、都心5区を除く23区では全く異なる市場環境が見えてきます。
販売期間、値下げ回数ともに若干の上昇は見られるものの、その水準は依然として低く、流動性は高い状態を維持しています。
これは実需による住宅取得ニーズが依然として堅調であることを示しています。
住宅ローン金利が上昇しているとはいえ、住宅取得を目的とした購入層は依然として一定数存在しており、生活利便性や通勤利便性の高いエリアでは需要が価格を支えています。
一方で、都心5区のような高価格帯市場では、投資需要や資産保有目的の購入割合が比較的高いため、金利上昇や景気の先行き不透明感の影響を受けやすく、価格調整が先行していると考えられます。
つまり現在の市場では、「首都圏全体が弱くなっている」のではなく、「超高額帯市場だけが先に調整局面へ入り、それ以外の実需市場は底堅さを維持している」という二極化が進んでいるのです。
成約件数の構成比にも変化が現れている
さらに注目すべきなのが、首都圏全体に占める東京都の成約件数の割合です。
近年、この割合は徐々に低下しています。
裏を返せば、神奈川県、埼玉県、千葉県の成約件数の割合が相対的に増加していることになります。
価格が高騰した東京都から、比較的購入しやすい周辺三県へ需要がシフトしている可能性が高く、これは住宅取得者の予算制約が強まる中で自然な市場行動とも言えるでしょう。
金利上昇によって住宅ローンの返済負担が増加すれば、購入可能価格帯は低下します。その結果、同じ予算でより広い住戸を取得できる周辺エリアへ需要が移ることは十分に考えられます。
実際に、首都圏全体の流通量を見ると大幅な落ち込みは確認されておらず、「どこで買われているか」が変化していると考える方が、市場の実態に近いでしょう。
首都圏市場は「下落」ではなく「需要の再配置」が起きている
これらのデータを総合すると、今回の首都圏中古マンション価格の下落は、首都圏全域で需要が急減し、市場全体が弱含んでいることを示すものではありません。
最も価格水準の高い東京都、特に都心5区で価格調整が進み、その影響で首都圏全体の平均成約単価が押し下げられているという構図が見えてきます。
一方で、実需が中心となる23区周辺部や周辺三県では流動性が維持され、需要そのものが消えているわけではありません。むしろ購入層が価格とのバランスを重視し、より現実的な価格帯のエリアへ移動していると考えられます。
今後も金利環境や住宅ローン負担の変化が続けば、この需要シフトはさらに進む可能性があります。その結果、都心の超高価格帯と実需エリアとの価格推移や流動性の差は一段と鮮明になるでしょう。
今回のREINSデータは「首都圏中古マンション市場が下落した」という単純なメッセージではなく、「市場の中心が変わり始めている」という構造変化を示している可能性があります。今後の市場を読み解くうえでは、首都圏全体の平均価格だけで判断するのではなく、エリアごとの流動性や成約件数の変化をあわせて分析することが、これまで以上に重要になっていくでしょう。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
